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LOCAÇÃO DIÁRIA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS POR MEIO DE SITES SIMILARES AO AIRBNB
Em virtude das festas de final de ano, férias coletivas de empresas, recessos na administração pública e férias escolares, as pessoas viajam mais nos meses de dezembro e janeiro e também em fevereiro, por conta do feriado de Carnaval. Por isso, quer seja no interior quer seja no litoral, é comum a locação de casas, apartamentos, fazendas ou chácaras por períodos curtos para curtir as merecidas férias!
Com expansão de novas tecnologias, fomentadas pelas diversas startups entre outros empreendedores, atualmente há possibilidade da “locação diária” por meio de sites similares ao AirBnB, em que um proprietário pode disponibilizar seu imóvel, por algumas horas, dia ou dias, a um turista, mediante pagamento de certa quantia.
Nos casos em que a locação, por esse tipo de serviço, é uma casa, não se verifica grandes problemas, salvo àquelas rotineiras, por exemplo, danificação do imóvel, falta de pagamento do aluguel ajustado, entre outras. Porém, quando o imóvel locado é um apartamento em Condomínio, verifica-se um ponto importante a ser levado em consideração, pois o proprietário, obviamente, precisa respeitar a coletividade condominial, já que a locação diária ou por temporada pode incomodar os demais condôminos.
A locação “diária” de apartamentos em condomínio, por meio desses aplicativos, é muito controvertida, sobretudo por não existir uma legislação específica sobre o assunto, haja vista ser recente esse modelo de negócio.
Vale esclarecer que nossa lei do inquilinato (Nº 8.245/91) prevê a locação por temporada, modalidade que se assemelha à locação feita por meio do AirBnB, embora seja controvertida esta comparação, sendo que alguns estudiosos entendem se tratar de um novo tipo de locação.
A despeito do enquadramento legal dessa nova modalidade de negócio, é fundamental verificar a Convenção Condominial e o Regimento Interno, pois a maioria dos Condomínios são específicos em prever que sua destinação é exclusivamente residencial.
A locação diária ou por curto prazo em condomínios pode causar, naturalmente, transtornos, incômodos e insegurança aos demais condomínios, pois haverá uma rotatividade de pessoas estranhas no condomínio. Vale dizer, seu vizinho a cada semana pode ser uma pessoa diferente, utilizando-se dos elevadores, das áreas de lazer etc.
Como não há legislação específica para esta nova realidade, a jurisprudência em nossos Tribunais tem se posicionado no sentido de proibir nos condomínios a locação diária para hospedagem similares ao AirBnB, salvo estipulação contrária em Convenção de Condomínio e Regimento Interno.
Pode o Condomínio, por meio de assembleia geral para esta finalidade, deliberar pela possibilidade de se permitir a locação diária para hospedagem. Porém, deverá o Condomínio se atentar ao quórum legal e, principalmente, às leis especiais acerca do tema, providenciando a regularização e licenças perante o poder público, conforme o caso.
Portanto, visando à pacificação condominial, sem, contudo, desprestigiar o direito de propriedade, esse modelo de negócio deverá ser disciplinado nas normas internas do Condomínio, seguindo as regras de quórum do Código Civil.
O avanço tecnológico e os novos modelos de negócio são bem-vindos, no entanto necessário resguardar o convívio condominial, conciliando a vontade da maioria dos condôminos com direito de propriedade de cada um.
Danilo de Barros Camargo , Graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, Pós-graduado em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC/SP).
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